Рынок недвижимости 2011 — все о франшизах

Тренды зарубежной недвижимости 2011 года — Статьи из журнала . CENTURY 21 Россия — международная сеть агентств недвижимости

Рынок недвижимости 2011 - все о франшизах

Но вместе с тем стоит отметить увеличение количества совершаемых сделок. Люди стали активнее приобретать недвижимость.

Кто-то в поисках недорогого дома у моря, кто-то в целях сохранности средств, некоторые искали интересные  инвестиционные предложения в целях капитализации и получения рентного дохода или получения разнообразных миграционных льгот.

Некоторые страны отличились увеличением количества сделок, некоторые – значительным уменьшением. Причиной этого  было влияние экономических и политических процессов.

Так называемая Арабская весна — революционная волна демонстраций и протестов, начавшихся в арабском мире 18 декабря 2010 года, привела к значительному снижению интереса среди покупателей, которые рассматривали возможность приобретения недвижимости в таких странах как Египет, Тунис, Марроко. 

Рынки Греции, Испании, Португалии  также почуствовали уменьшение покупательского интереса среди иностранцев. Связано это с тем, что перечисленные государства пребывали на грани банкротства на протяжении всего года.

И многие клиенты ожидали значительного снижения цен на недвижимость в связи с этим, но этого пока не произошло.

 Объединенные Арабские Эмираты все еще не отошли от кризиса прошлых годов, что отразилось на скептическом настроении инвесторов, являющихся основными покупателями на рынке недвижимости ОАЭ. 

Турция, Италия, Латвия, наоборот, отличились значительным количеством заключенных сделок. Турция — благодаря всё еще невысоким ценам на недвижимость, развитому сервису, хорошим общим экономическим показателям роста страны, и, конечно же, теплому климату. 

Италия привлекает развитием новых курортных регионов, в основном  — это юг страны (Калабрия), где уровень цен для европейского государства остается очень низким, соответственно, регион имеет потенциал для роста, а инфраструктура постоянно развивается. 

Спрос на латвийскую недвижимость увеличился в связи с действующей программой получения вида на жительство для владельцев жилой собственности и благодаря низким посткризисным ценам на жилье. 

Также в приоритете у многих покупателей в этом году было сохранение своих средств, поэтому большее количество сделок наблюдалось в Чехии, Австрии, Великобритании, Франции.

Такой выбор очевиден – в ситуации нестабильности курса валют, его высокой  волатильности, люди естественно хотели сохранить свои средства в чем-то более осязаемом.

Недвижимость в странах со стабильной экономикой как раз является таким островком стабильности. 

Покупательская способность россиян остается довольно высокой среди общего количества покупателей зарубежной недвижимости. Наши соотечественники приобретали недвижимость в разных сегментах.

Пользуется спросом коммерческая недвижимость в европейских странах – Великобритании, Австрии, Швейцарии, Италии, Чехии, Германии. Доходность от владения коммерческой недвижимостью в этих странах колеблется в пределах 5-10% в год.

Процент не самый высокий по сравнению с рынком Москвы, например, зато стабильный. 

Безусловным лидером являлась жилая недвижимость, большинство сделок в этом секторе проводилось в среднем ценовом сегменте, от 50 тыс. до 200 тыс. евро.

Наиболее востребованными являлись страны с теплым климатом: Турция, Италия, Франция, а также Черногория и Болгария.

Последняя, в свою очередь, привлекает покупателей низкой стоимостью недвижимости и отсутствием языкового барьера – местное население разговаривает на русском языке. 

Также увеличивается интерес россиян к рынку недвижимости Азии: Таиланд, Вьетнам, Китай. 

Цели при покупке недвижимости, которые преследуют наши соотечественники,  разнообразные, но, как правило, клиенты пытаются решить одновременно несколько задач.

В основном, покупки разбиваются на две категории: инвестиции (доход от сдачи недвижимости в аренду, капитализация) и дом для жизни (сюда входят запасной аэродром, сохранность средств, стабильность). Конечно, изначально клиент думает, что сможет достичь всех этих целей при покупке одного объекта.

Но реалии немного другие: страны с высоким инвестиционным потенциалом не всегда могут быть привлекательными с точки зрения собственного пользования, так как высокий инвестиционный потенциал свойственен развивающимся странам, где, как правило, не налажена инфраструктура жизни.

И наоборот, страны, комфортные во всех отношениях для проживания, практически исчерпывают свой инвестиционный потенциал, так как рынок недвижимости является уже устоявшимся и стабильным и не несет высокой прибыли владельцам собственности.

Рынок зарубежной недвижимости очень разнообразен по ценообразованию, и возможность приобрести собственное жилье предоставляется людям практически с любым уровнем дохода, даже без привлечения ипотечных средств. Например, квартира-студия в Болгарии площадью 30 кв. м и удаленностью  800 м до моря стоит 22 тыс. евро. 

Что касается более крупных сделок, иностранные банки неохотно выдают кредиты россиянам, и каждый случай рассматривается отдельно.

Для  них в первую очередь важна уверенность в платежеспособности клиента, имеет значение кредитная история каждого человека.

Основным аргументом россиян для получения ипотеки в зарубежных банках является ипотечная ставка Euribor, которая в этом году также оставалась очень низкой — от 0,8 до 1,8%. 

В целом, по сравнению с  2008-2010 годами,  2011 год сопровождался увеличением интереса российских покупателей и ростом количества реально заключенных сделок на рынке зарубежной недвижимости. Недвижимость по-прежнему остается одним из главных инвестиционных инструментов.

Желание иметь свои собственные стены за рубежом заставляет российских покупателей искать новые рынки недвижимости. Владение собственным жильем за границей перестало быть уделом избранных.

Сейчас практически каждый человек, даже с невысоким доходом, может позволить себе  купить кусочек земли под солнцем. 

Что касается прогнозов на 2012 год, цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне. Возможно незначительное снижение на рынках Греции, Испании и Португалии.

Но это будет касаться отдельных проектов с неудачным месторасположением или политикой конкретных строительных компаний. Обвала, который был в 2007-2008 годах, ожидать не стоит.

Цены все еще находятся на низком уровне, несмотря на то что качество инфраструктуры в большинстве стран улучшается. 

Конечно, надо аккуратно относиться к  выбору страны  и конкретного объекта недвижимости – здесь все зависит от приоритетных целей, которые ставит перед собой покупатель.  А он  с каждым годом становится более опытным, открытым к новым идеям на рынках недвижимости, принимает решения о покупке, предварительно анализируя общие микро- и макропроцессы, которые происходят в мире.

Источник: https://www.century21.ru/online/magazine/trendy_zarubejnoy_nedvijimosti_2011_goda/

Франчайзинг против кризиса. Или как выжить на падающем рынке недвижимости

Рынок недвижимости падает сильнее и быстрее, чем другие сегменты российской экономики, однако спрос на франшизу CENTURY 21, мирового лидера в сфере риэлторских услуг, по-прежнему высок.

О том, как использовать кризис в своих интересах, о мировом опыте и этическом кодексе настоящего риэлтора, а также о том, как будет развиваться франчайзинг на рынке недвижимости России, в интервью Президента CENTURY 21 Россия Кирилла Кашина.

— Ваша компания подчеркивает, что работает по международным стандартам. В чем именно заключается отличие вашей сети от других игроков на рынке?

Стандарты CENTURY 21 «выросли» из нашего многолетнего опыта работы по всему миру, и их уровень достаточно высокий. В первую очередь, он обусловлен соблюдением этических норм и правил. В компании CENTURY 21 этому уделяется большое внимание.

В наших франчайзинговых договорах специально прописано обязательство партнеров соблюдать этический кодекс компании, который предусматривает определенное отношение к клиентам, партнерам, конкурентам на рынке.

Это требование принципиально важно не только для того, чтобы компания успешно переживала кризисные периоды, но и имела хорошую репутацию в долгосрочной перспективе.

Мы планируем наше развитие в России на десятки лет вперед, так же, как и во всех других странах, где мы работаем.
Наши стандарты, в целом, находятся на другом уровне по сравнению в тем, что принято на большинстве рынков развивающихся стран, в том числе и в России.

На нашем рынке, по большей части, функции риэлтора заключается в элементарном размещении объявления на паре площадок и проведении неумелых показов. То есть, риэлтор в России – это по-прежнему некий помощник клиента, который за небольшую плату оказывает услуги невысокого качества.

Для того чтобы добиться успеха на развитых рынках, нужно оказывать сервис совершенно другого уровня.

— Какие перспективы у франчайзинга в сфере недвижимости в России?

Перспективы, с одной стороны, хорошие — мы видим большой потенциал в этом рынке, видим возможность завоевать на нем существенную долю. Сейчас у CENTURY 21 во многих странах мира, например, в Японии или Франции работает более 1000 офисов, а в России у самой крупной сети – их чуть более 100.

Консолидация на нашем рынке практически нулевая. Это открывает большие возможности для роста и развития сетей. Еще один важный момент заключается в том, что корпоративные сети редко могут составить конкуренцию франчайзинговым – об этом говорит мировая практика.

В будущем именно франчайзинговые сети будут доминировать на российском риэлторском рынке.

С другой стороны, вести бизнес по франчайзингу в сфере недвижимости сложнее, чем в других сегментах: во-первых, очень долгий горизонт планирования и монетизации; во-вторых, велика зависимость от брокера.

Сеть CENTURY 21 является самой крупной и успешной в мире, потому что ей удалось соблюсти баланс между свободой предпринимателя и качеством тех инструментов, которые необходимы франчайзи для того, чтобы расти.

Большая доля рынка, которую занимает CENTURY 21 в мире, обусловлена не столько количеством франчайзи, сколько тем, насколько сильно они выросли за время нахождения в сети. Во многих странах бренд присутствует на рынке более 20 лет, и за это время франчайзи в этих странах выросли в десятки раз.

— Каким образом, на ваш взгляд, экономический кризис в России повлиял на рынок недвижимости в целом и конкретно на вашу сеть и ваших партнеров?

Количество сделок в сфере недвижимости уменьшилось по некоторым подсчетам вдвое. У нашей сети падение гораздо меньше, потому что в среднем агентство CENTURY 21 работает эффективнее, чем другие игроки. На текущий момент, наши агентства наращивают долю за счет того, что просто остаются на рынке и нормально работают.

Читайте также:  Доходное место: бренды в тираж - все о франшизах

Мы ощущаем очень большой приток агентов из закрывающихся агентств недвижимости, которые хотят у нас работать, что, в свою очередь, также дает дополнительный импульс к развитию бизнеса. Наша сеть была создана в кризис и в кризисные периоды она всегда росла.

Для нас кризис – это в определенном смысле время для максимального захвата доли рынка и роста сети вообще.
Преимущества бизнес-модели, которую выстроила CENTURY 21, именно в кризис становятся особенно очевидными: в период роста наша система позволяет как можно больше зарабатывать, а в кризис дает возможность выжить и остаться на рынке.

Поэтому сейчас мы наблюдаем большой интерес к нашей франшизе. На самом дела, он даже больше, чем тот, на который мы рассчитывали.

— Назовите конкретные инструменты, технологии, которые позволяют вам справляться с экономическими сложностями?

Первое и основное, что позволяет нам выживать на падающем рынке – это, конечно, то, что мы являемся сетью. Любое объединение в сложных условиях позволяет где-то меньше тратить, где-то больше зарабатывать. Мы проводим совместные сделки, интенсивно обмениваемся опытом.

Любой положительный опыт одного агентства тут же начинает применяться в других. Все вопросы, связанные с обучением персонала, рекрутингом, клиентским сервисом, маркетинговым продвижением и прочим, в сети решаются намного проще.
В кризис особенно важно отличаться. Нужно быть другими.

И мы другие.

— Каким образом вы выстраиваете сейчас работу со своими действующими франчайзи? Как привлекаете новых партнеров?

Мы выстраиваем партнерские отношения. Это очень важно. Да, мы старший партнер, но наши отношения с франчайзи не являются отношениями «клиент – подрядчик» или «начальник – подчиненный». Мы – партнеры.

И подбираем мы партнеров определенным образом. Многие приходят сами, на основании той информации, которую они узнали на рынке, от действующих агентств, агентов, клиентов.

В тех регионах, в которых мы уже работаем – этой информации достаточно много.

Конечно, мы и сами рассказываем о себе: работаем с профильными организациями, участвуем в выставках, конференциях. Нам важно донести до рынка, что мы можем, и что мы делаем.

— Какие требования вы предъявляете к вашим потенциальным франчайзи?  

Бизнес делают люди, и нас в первую очередь интересуют люди, которые этот бизнес смогут построить – неважно, идет ли речь о уже существующем агентстве или о том, которое только планируется создать. Важна команда людей, которые будут этим бизнесом руководить.

Эти люди должны быть позитивными, настроенными на изменения, они должны быть готовы работать по-другому, должны быть готовы соблюдать наши этические нормы и требования, иногда даже себе в ущерб.
У нас были случаи, когда в процессе переговоров выяснялось, что у потенциального партнера подмочена репутация, и связано это именно с неэтичным поведением.

В таких случаях мы вынуждены отказывать в сотрудничестве, избегая собственных репутационных рисков.

— Какие регионы вы планируете завоевывать в первую очередь?

Конечно, для нас важны Москва, Московская область, СПб, города-миллионники, но в целом нас интересуют все российские регионы. Система CENTURY 21 построена таким образом, что пользоваться ею франчайзи может удаленно.

Практически в любом уголке нашей страны, где есть пусть даже небольшой рынок недвижимости, можно делать бизнес и достаточно легко завоевывать долю рынка, просто работая по-другому, используя международные практики и стандарты.

— Какие первостепенные задачи стоят сейчас перед компанией?

Самая важная задача на данный момент – донести до рынка идею о том, что нужно объединяться, а также о том, что качественная, проверенная франчайзинговая система, которая дает инструменты роста, доступные только крупным сетям за очень разумные деньги, позволит не только выжить в кризис, но и в перспективе нарастить долю рынка и повысить прибыльность. Риэлторский бизнес примечателен тем, что практически не имеет границ роста и развития.

Если эта идея будет в полной мере услышана и воспринята профессиональным сообществом, мы все вместе поменяем рынок, ведь когда меняются лидеры, рынок начинает их копировать. Я думаю, что через 10 лет мы увидим российский рейтинг риэлторских компаний, который будут возглавлять три-пять именно франчайзинговых сетей.

 

Роман Семенов, франчайзи CENTURY21 Россия, Иркутск:

Сегодняшний рынок принимает лидеров. CENTURY 21 бесспорно мировой лидер, поэтому вопросов с выбором не было.

Основные преимущества работы с брендом, на мой взгляд, заключаются в постоянном обучении, в том числе дистанционном, в наличие инструментария, который легко адаптируется под любой регион.

Будучи фрачайзи крупной сети, объекты проще продавать, поскольку в CENTURY 21 существует эффективная система мультилистинга.

В целом, конечно, работать под крупным брендом проще и дешевле, чем развивать свой. В сегодняшних условиях франчайзинг особенно актуален, т.к. помогает значительно экономить, при этом работать очень эффективно!

Тагир Хуснутдинов,
франчайзи CENTURY 21, Ульяновск:

Анализируя процессы, происходящие в регионе, я заметил тренд на строительство: жилая и коммерческая недвижимость растет, как грибы после дождя, а значит, есть острая необходимость в ее покупке/продаже /аренде и других операциях с недвижимостью.

Большим плюсом в развитии региона стала инициатива губернатора Морозова С.И. создать в Ульяновске свободную экономическую зону, что вызвало большой интерес среди иностранных инвесторов.

Сейчас у нас в городе строится большое количество заводов и предприятий, что положительно сказывается на рынке недвижимости в целом. Начиная абсолютно новое направление для меня, я искал «сильную» франшизу.

Просто покупка бренда меня не интересовала, нужна была рабочая модель с активной поддержкой. CENTURY 21 приятно удивили — я увидел слаженную команду профессионалов, нацеленных на результат.

Для меня главным аргументом в пользу этого бренда стала прозрачность совершаемых сделок. Как внутренняя структура организации, так и внешняя работа с клиентами, подразумевают честность и открытость на всех этапах работы, именно поэтому CENTURY 21 во всем мире занимает лидирующие позиции.

Кроме того, я и мои сотрудники всегда можем обращаться в головной офис по любым вопросам, оперативно получая обратную связь. Это позволяет нам двигаться вперед, не совершая ненужных ошибок. Мы чувствуем поддержку «большого брата» — это крайне важно для нашей работы. На данный момент я на 110% доволен сделанным выбором!

BUYBRAND Info, 16.09.15.

Источник: http://www.rusfranch.ru/presscenter/newscompany/1941/

Цены на жилье в Москве упали до уровня 2011 года :: Жилье :: РБК Недвижимость

Снижение цен будет продолжаться еще полтора года, пока рынок не достигнет ценового дна, считают эксперты

Фото: Global Look Press

Средняя рублевая цена, по которой собственники выставляют квартиры на продажу на вторичном рынке Москвы, на конец 2017 года окажется наименьшей за последние четыре года: 178,2 тыс. руб. за 1 кв.

м — это минимум с ноября 2013 года. Цена продажи, которая фигурирует в реальных сделках, снизилась с января на 8% и вовсе вернулась на уровень 2011 года.

Об этом говорится в исследовании компании «Инком-Недвижимость», поступившем в редакцию.

Доля продаж квартир со скидками в июне и июле текущего года достигла 88% — это абсолютный максимум за всю историю систематических наблюдений в компании, отмечают эксперты.

«Самым точным словом в обобщенной характеристике московского вторичного рынка жилья в 2017 году будет «сползание». В целом мы наблюдали последовательный нисходящий тренд (в годовом выражении) по всем ключевым показателям — спросу, объему и цене.

Нет никаких предпосылок, чтобы в среднесрочной перспективе рыночная ситуация радикально изменилась.

Тренд на постепенное снижение как заявленных, так и реальных цен на вторичное жилье будет развиваться и дальше, пока через полтора-два года мы не достигнем ценового дна», — рассказал директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Лучшими месяцами по показателям покупательской активности в текущем году стали октябрь и ноябрь — в это время на рынке отчасти реализовался отложенный спрос, накопленный с расчетом на некоторое снижение цены к концу года.

По количеству договоров предоплаты указанные два месяца даже немного превзошли октябрь-ноябрь прошлого года.

Однако это исключение — спрос в остальные месяцы 2017-го уступал уровню прошлого года в соответствующие периоды, говорится в обзоре.

Ранее эксперты поясняли, что к сокращению предложения на рынке вторичного жилья в Москве привели программа реновации пятиэтажек, строительный бум и растущая доступность ипотеки: если в декабре 2016 года в продаже находилось свыше 41 тыс. квартир, то в ноябре 2017-го — 33,2 тыс. При этом сократилась доля такого жилья: если год назад 59,4% всех выставленных на продажу квартир относилось к старому жилому фонду, то сегодня — лишь 40,6%. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a3a22c19a794778393185a6

Франшиза риэлторского агентства. Обзор ниши

Риэлторское агентство (агентство по недвижимости) – это компания, которая является посредником в сделках по недвижимости (продажа, покупка, аренда). В компетенцию такой фирмы входит поиск покупателей, продавцов, арендодателей или съемщиков, а также контроль за проведением сделки – это и проверка документов, и сопровождение обеих сторон от начала и до конца.

Услуги риэлторского агентства:

  1. продажа и покупка жилья (квартир и частных домов),
  2. сдача и аренда жилья,
  3. обмен недвижимости,
  4. операции с загородной недвижимостью,
  5. регулярный рынок,
  6. новостройки,
  7. коммерческая недвижимость
  8. ипотечное кредитование.

Сегодня широко распространено мнение, что в стране переизбыток риэлторов и компаний, которые занимаются покупкой, продажей и арендой жилой площади и земли. Помощников по подбору квартир и домов также не любят и сами люди – все чаще в объявлениях мелькают приписки «посредников просьба не беспокоить».

Но объективны ли данные утверждения?

Как бы ни пророчило общество крах агентств недвижимости, ссылаясь на экономический кризис, жилье продолжает продаваться и покупаться, люди снимают и сдают квартиры, а мегаполисы растут. Средний оборот в сфере вторичного жилья держится на уровне 10 триллионов рублей – а это довольно широкие перспективы.

Читайте также:  Кофейни costa coffee по франшизе - все о франшизах

Поэтому бизнес в данной сфере не теряет актуальности и может стать доходным предприятием, если ваше риэлторское агентство будет организовано с умом.

Преимущества риэлторского агентства:

  • небольшие стартовые вложения

Все, что вам понадобится регистрация, небольшой офис в 60 кв.м., Интернет и телефония и пару сотрудников. Всего стартовых инвестиций — не более 300 000 рублей.

Из этих ключевых элементов можно вырастить успешный бизнес. Существуют даже агентства на дому, однако многих клиентов, если они все-таки будут, отпугнет «шарагина контора» в жилой квартире.

Кто-то полагает, что риэлторские компании актуальны лишь в крупных городах. Однако это не так – проценты от сделок в мегаполисах выше, но в то же время и конкуренция — сильнее.

  • не требуется специального образования

В сфере продаж риэлторского агентства могут быть задействованы люди разных профессий. Совершенно не обязательно иметь исчерпывающий опыт, чтобы стать посредником в сделках по недвижимости.

Разумеется, определенные знания вам понадобятся – необходимость составления документов никто не отменял, равно как и умение продать себя клиентам и оказать услуги на должном уровне.

Тем не менее, это возможно и в тех случаях, когда вы не хотите сами участвовать в общении с клиентами или составлении договоров, на помощь придут сотруднику по найму.

  • несколько способов заработка

Как мы уже говорили, в деятельность риэлторского агентства входит широкий спектр услуг. Отсюда и большая целевая аудитория – это и продавцы, и покупатели недвижимости, а также все те, кто сдает и снимает жилье, что добавляет к списку потенциальных клиентов людей разного дохода и возраста.

Можно также обратить внимание не только на физических лиц, но и на крупные строительные компании. Зачастую им выгодно сотрудничать со специалистами по недвижимости, а последним, соответственно, такие клиенты приносят крупные заказы.

Недостатки риэлторского агентства:

Как не стать фирмой-однодневкой? Франшиза риэлторского агенства

Важнейшим ресурсом для риэлторского агентства является не столько первоначальные вложения, которые играют ключевую роль во многих сферах бизнеса, а сколько грамотное планирование и стратегия, выработанная со знанием рынка.

Причиной, по которой риэлторский бизнес может показаться ненадежным, являются все те компании, что были открыты наспех неопытными и совсем “зелеными” предпринимателями.

Для успешной деятельности на рынке недвижимости недостаточно просто зарегистрировать бизнес и начать работать. Тем более сегодня данная ниша является высококонкурентной и вам придется бок-о-бок работать с акулами бизнеса, но в то же время нужно помнить, что там, где конкуренция, там и прибыль.

Поэтому если вы не хотите тягаться с крупными игроками рынка недвижимости, вы можете перейти на их сторону, купив франшизу риэлторского агентства одной из существующих компаний. О них и об условиях сотрудничества по франчайзингу вы можете в Обзоре 3 франшиз риэлторского агенства. 

Как уже было сказано, услуги агентств недвижимости востребованы, но их необходимо преподнести, а также оказывать на приемлемом уровне. Начинающие предприниматели в этой сфере допускают ряд глупых ошибок, среди которых очень распространены следующие:

  1. Неумение произвести впечатление. Хотя, как мы говорили, агентство по недвижимости дело бюджетное, злоупотреблять этим не стоит. Офис в подвале на задворках с непрезентабельными работниками не впечатлит дорогих клиентов. Скромные люди, возможно, и доверят свои дела такой конторке, но так как риэлторские компании живут, как правило, на процентных гонорарах, в ваших же интересах привлекать более состоятельную аудиторию, чтобы не перебиваться копеечными сделками.

Сюда же можно отнести ошибку с организацией веб-сайтов, если ваша компания планирует представлять себя и в Интернете. Сеть довольно сильна на клиентов, но чтобы пробиться к ним, необходимо сильно себя представить.

  1. Найм халатных работников. Риэлторов кормит их умение действительно выгодно покупать и продавать, что тесно сопряжено с навыками подбора и общения с клиентами. Несмотря на то, что львиная доля работы сосредоточена в офисе, это активный бизнес, в котором не место лентяям. Если вы занимаетесь сделками сами, будьте готовы к труду. Если нанимаете людей, которые будут заниматься поиском вариантов, то найдите наиболее приятных, компетентных и активных.
  1. Недостаток контроля за процессом. Сделки по недвижимости подразумевают немало возможностей для нелегального заработка, а, значит, и обмана начальника. Те директора, которые не рвутся вникать в процесс и оставляют свое дело всецело на офисных работников, рискуют быть обманутыми своими же людьми, которые попросту будут забирать клиентов себе, предлагая меньшие комиссии по сделкам.
  1. Слабая клиентская база. Как правило, лучше всего живут те агентства, которые организованы бывшими риэлторами. Почему? Все просто – они приходят в сферу

с умением оценить ситуацию на рынке недвижимости и порой с уже имеющейся клиентской базой. Не стоит сильно пугаться – лидогенерация с нуля возможна, главное, отыскать источники актуальной информации по жилью и привлекать клиентов «потеплее».

Расчет рентабельности

Основные статьи расхода на открытие своей компании, без учета штатных риэлторов, по недвижимости можно выделить следующие:

  • Регистрация
  • Аренда офиса в 60 кв.м.,
  • Оргтехника (компьютер, необходимое ПО, Интернет и телефония),
  • Реклама,
  • Расходы на связь, интернет, транспорт,
  • Найм сотрудников (менеджер, бухгалтер и юрист).

В зависимости от места открытия будущего агентства, а также наличия и размеров штата, итоговая сумма будет несколько отличаться. В усредненных значениях можно сказать, что данная сумма колеблется в пределах от 100 до 300 тысяч рублей.

Сама процедура открытия с нуля включает в себя регистрацию юр.лица и организацию офиса. Лицензии риэлторским агентствам не нужны (в соответствии с законом «О лицензировании отдельных видов деятельности»), однако сертификация брокерских услуг понадобится.

Впрочем, даже этот процесс можно упростить. На российском рынке есть предложения о франшизах риэлторских агентств – уже готовом и упакованном бизнесе с репутацией. Открытие по франшизе облегчит старт на пути к золотому Граалю рынка жилья – у вас уже будет имя, реклама, репутация, а при удачном выборе франшизы, еще и готовые инструкции по работе с клиентами и документацией.

Как уже упоминалось, негативная сторона этого бизнеса – прямая зависимость заработка от успешности продаж и осуществления сделок. Отсюда появляется и влияние сезона на количество клиентов, и экономической ситуации в стране, и обстановка на рынке. С другой стороны, это может стать и плюсом – при активной работе и продвижении, потолок заработка очень высок.

Будущую прибыль агентства в абстрактном варианте посчитать тяжело – все зависит от масштабов компании, штата и условий рынка.

Если взять в расчет средний показатель комиссии, которую берут риэлторские агентства за свои услуги (от 3 до 6%), и предположить, что в агентстве будет небольшой штат в 5 человек, то предположительный доход составит около 200 тысяч рублей в месяц, а окупится предприятие в срок до полугода.

Таким образом, риэлторский бизнес – выгодная и интересная сфера для активных людей. Минимальные затраты могут составлять сугубо расходы на регистрацию, сертификацию и связь или покупку франшизы. При этом, прибыль может быть высокой, если навыки продаж у вас в крови, либо выбранный готовый бизнес хорошо раскручен и грамотно упакован.

Источник: https://franchblog.ru/franshiza-rieltorskogo-agentstva-obzor-nishi/

Будет ли кризис на рынке жилой недвижимости в Москве?. Фото | Бизнес

Таким образом, практичным вариантом для сохранения капитала и его приумножения остаются инвестиции в жилую недвижимость. В 2013 году было введено 3,2 млн кв. м жилья, в 2015 году – уже 3,9 млн кв.

м (+22% к 2013 году), в 2017 году ожидается ввод уже 4 млн кв. м.

При этом цены неуклонно продолжали расти вплоть до конца прошлого года, тогда как в 2017 году стоимость жилья в сегменте премиум-класса снизилась на 13%, в бизнес-классе — на 4%, а массовый сегмент (эконом-класс) показал незначительный рост в 1-3%.

Что сегодня представляет из себя жилая недвижимость? Большинство проектов до сих пор далеки от идеала. Сомнительное качество и архитектура, экономия на материалах, проблемы со вкусом у дизайнеров и т.д.

Девелоперы привлекают деньги в основном за счет договоры долевого участия (ДДУ) и крайне редко пользуются проектным финансированием или собственным капиталом более чем на 30%.

Когда проект «вышел из земли» его начинают «кормить» сами дольщики.

В классической схеме девелопер идет в банк и получает проектное финансирование, либо начинает стройку за собственный счет. Но на практике он выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а начинает продавать будущие метры по ДДУ уже с момента начала стройки.

Как только дом «показывается» из земли, денежного потока клиентов становится достаточно для финансирования стройки и эти деньги становятся для девелопера условно бесплатными (то есть, ему больше не нужно выплачивать банковский процент).

Стоимость проектного финансирования сегодня варьируется от 10% до 15%, при этом 10% это скорее крайне редкие исключения (нерыночные договоренности), а на практике реальный процент — это 12-13%.

Отделка – явление достаточно редкое, да и не все готовы принимать ее. Инженерные системы высокого качества, «умные дома», премиальные отделочные материалы общих зон и вкус – часто ли мы это видим? Конечно, на рынке есть и просто замечательные, выверенные проекты с великолепной архитектурой и дизайном, но объективно – их единицы.

Что происходит на Западе?

На развитых рынках жилой недвижимости (например, в Великобритании) жилая недвижимость продается по следующему принципу — девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру. Полную оплату от покупателя он получает при вводе объекта в эксплуатацию, в абсолютном большинстве случав проекты сдаются с отделкой.

Читайте также:  История тестирования кукри - все о франшизах

Таким образом, покупатель не несет практически никаких рисков и, по сути, платит за готовый продукт. Финансирование стройки там осуществляется силами девелопера – либо с использованием собственных средств, либо за счет проектного финансирования банка.

На практике, большинство девелоперских проектов финансируется из обоих источников одновременно — 20-30% предоставляется инвестором, а остальное покрывается с помощью привлеченных банковских средств.

На некоторых европейских рынках, в частности в Германии, поступления проектного финансирования «привязано» к стадии строительства – по мере завершения котлованных работ, банк открывает доступ к новому траншу кредитных средств для следующего вида работ.

Но при этом нужно понимать, что стоимость проектного финансирования для девелоперов в том же Лондоне не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов для населения – 1,5-3%.

Конечно же, цены в Лондоне – примерно в 3-4 раза выше аналогичных проектов в Москве. Но опять же, лондонский рынок гораздо более требователен к продукту, чем московский — качество проектов и используемых материалов здесь намного выше, все объекты продаются с отделкой. Но при этом — экономика этого города не в 3-4 раза сильнее Москвы.

Номинальный ВВП в Великобритании, несомненно, принципиально выше – их $40 100 к нашему $9000, но ведь по паритету покупательской способности у нас разница менее чем в два раза – их $42400 против наших $27000.

Поэтому думаю, что у нас есть потенциал для роста цены (особенно с учетом того, что в долларах наши цены скорректировались практически в два раза вниз в 2014-2015 годах).

Но, к сожалению, перспективы жилого сектора тесно связаны как с самим рынком недвижимости и трендами в его развитии, так и в общем с экономикой нашего государства.

Как изменится рынок?

Новый закон 218ФЗ предусматривает, что застройщику будет необходимо «держать» на счету не менее 10% от себестоимости строительства дома в фиксированном перечне банков, отвлекая средства и лишая девелопера возможности эффективно их использовать (как для реализации самого проекта, так и для запуска новых). Помимо этого, изменены требования к самому застройщику – они значительно ужесточены. Юрлицо, являющееся застройщиком, обязано иметь более трех лет опыта в строительстве, что ограничит возможность девелопера в создании специальных проектных компаний (SPV). Застройщик не сможет одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство, создавая тем самым принцип – «один застройщик равно одно разрешение на строительство». Данная мера осложнит деятельность крупных застройщиков, которые одновременно реализуют сразу несколько масштабных проектов.

В случае введения нового закона, это с одной стороны, сделает рынок более стабильным надежным, защищенность дольщиков несомненно вырастет, а с другой стороны, все эти ограничения окажут давление на цены (естественно, что застройщики попробуют переложить эти затраты на покупателей).

Особенно это касается региональных рынков, где маржа девелопера минимальна, и они не могут позволить себе ее уменьшить.

Что же касается Москвы и Петербурга, то нарастающий уровень конкуренции и ужесточение закона (читай – рост себестоимости) окажут сбалансированное влияние на цены, при этом они останутся на сегодняшнем уровне (+/- 10%), но при этом значительно упадет маржа девелоперов.

Тем не менее, если подвести резюме, то я не жду реального кризиса на рынке жилья ближайшие 2-3 года. На цены будет оказывать негативное влияние нарастающая конкуренция, но позитивное влияние 218 ФЗ и общее давление со стороны регуляторов – оно не даст «ронять» цены, так как себестоимость будет увеличиваться. Таким образом, будет сохраняться текущий уровень цен в пределах 10% (средний по рынку).

Считаю, что произойдет сокращение маржи девелоперов – рост себестоимости при сохранении текущего уровня рыночных цен, а качество проектов будет неуклонно расти, «квартальные застройщики» станут игроками из прошлого, а такие явления как высотки на окраинах Москвы, панельные дома, паркинг во дворе, потолки 27 метра и прочие «прелести» девелопмента последних 50 лет будут «вымирать как мамонты».

Жесткая конкуренция еще сильнее оздоровит наш рынок, убьет непрофессиональных «застройщиков» – от этого выиграют все участники рынка. Уже заметно укрупнение застройщиков.

При этом для того, чтобы выжить, малым застройщикам придется переходить в классы бизнес плюс, премиум и элит, то есть создавать уникальный точечный продукт, который не столь чувствителен к цене квадратного метра.

Уверен, что достаточно быстро рынок Москвы (по крайней мере в классе комфорт плюс и выше) полностью перейдет на сдачу объектов с отделкой. Также наметился очевидный тренд на снижение ключевой ставки, а значит и доступности ипотеки для населения – рост количества ипотечных сделок будем наблюдать каждый день.

Источник: http://www.forbes.ru/biznes/353011-budet-li-krizis-na-rynke-zhiloy-nedvizhimosti-v-moskve

Покупка недвижимости в США: особенности проведения сделок

В США ограничения на покупку иностранцами недвижимости зависят от штата, также как цены, условия и сама процедура приобретения.

В общем по стране ограничения на покупку недвижимости иностранцами минимальны: в разных штатах им могут быть запрещены покупать земли для сельскохозяйственных работ или исторические объекты.

Некоторые штаты контролируют общую сумму иностранных инвестиций в регион, другие вводят для иностранцев большие налоги на недвижимость. Все это не мешает настоящему буму иностранных покупателей в 2010-2011 годах.

Даже несмотря на то, что покупка недвижимости в США не дает преимуществ в получении иммиграционной визы или гражданства.

Рынок недвижимости США

Рынок недвижимости США только что пережил огромный спад. За четыре года кризиса с 2007 по 2011 недвижимость в среднем по Соединенным Штатам стала дешевле на 32%. В некоторых штатах цены упали до 60%. Соответственно, упали и продажи, — почти на 80%.

Многие американцы просто не могут позволить себе иметь новый дом или до конца расплатиться за свой. Множество «изъятых» домов в Америке сейчас просто пустуют.

И, несмотря на то, что риэлторы говорят о постепенной стабилизации рынка жилья, цены на недвижимость в США сегодня в несколько раз меньше, чем пару лет назад.

Но изменения на рынке в США никак не касаются иностранных покупателей, большинство которых приходит из стран со все более крепнущей экономикой, как например страны группы БРИКС.

Инвесторы из России, Бразилии, Индии и Китая готовы предложить за дома в Америке много больше их настоящей цены. (Эксперты иллюстрируют ситуацию списком Forbes. Из 214 новичков глобального рейтинга миллиардеров в этом году 54 китайцы, 31 — россиянин.

Москва опередила Нью-Йорк по  количеству миллиардеров:  79 и 58 соответственно).  В начале августа все говорили о том, как русские миллиардеры буквально скупают США.

Стал смешно известен случай, когда русский покупатель в  Нью-Йорке пришел в брокерскую компанию с желанием потратить на дом на Манхэттене сто миллионов долларов, но Брокер был вынужден ответить, что у них просто «нет объектов столь высокой стоимости».

Сейчас самый дорогой жилой объект на Манхеттене сегодня — это семиэтажный особняк 1916 года в стиле французского неоренессанса. Цена его —  90 млн долларов. Объектом уже заинтересовались  потенциальные покупатели: из России и из Китая.

По оценкам Национальной ассоциации риэлторов, за прошедший финансовый год зарубежные покупатели приобрели в США недвижимости на 82 млрд долларов, это на 24% больше, чем за предыдущий год.

Иностранцы предпочитают покупать дома в Нью-Йорке, Калифорнии и Флориде. Категория — элитное жилье с большой скидкой. Для многих покупателей — это долгосрочные инвестиции. Ведь рынок премиум-класса страдает от кризиса намного меньше.

Приобретение недвижимости в США

В разных штатах и даже в разных городах одного штата процедура приобретения недвижимости может различаться. Тем не менее, абсолютное большинство сделок совершается по общему стандарту:

1.      Выбор риэлтора.  В Америке есть множество русских агентств по недвижимости. Иностранным покупателям всегда советуют обращаться именно к риэлторам, а не действовать самостоятельно. Риэлторы знают не только общую процедуру, но и особенности каждого штата.

2.                  Со стороны продавца с вами будет работать юрист, обязательно — член Ассоциации штата. Он предоставляет вам типовой договор купли-продажи. К договору должны прилагаться:

-документы на право собственности

-опросный лист

-страхование недвижимости

-залоговые или ипотечные документы на имущество

-подтверждение обеспечения налоговых векселей

-документы об оплате энергии и коммунальных услуг

-аренды

-разрешения на различное дополнительные оборудования

3.                  Юрист со стороны покупателя проводит

-«Title Search» — подтверждение финансового благополучия объекта

— физическую проверку объекта

-подтверждение финансовой чистоты сделки (отсутствие долгов, залогов, претендующих третьих лиц и пр).

4.                  Вы подписываете договор купли-продажи.

5.                  На счет юриста продавца или титульной компании вы вносите депозит, не менее 10% от суммы покупки.

6.                  Документ, подтверждающий право собственности — deedпокупатель получает после полной оплаты стоимости объекта. Требования регистрации разные в разных штатах. Чащу всего — это регистрация в окружном суде.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

Дополнительные расходы на покупку недвижимости называют «стоимостью закрытия сделки», так как они происходят на заключительных этапах покупки. Они включают в себя  пошлины, оплату услуг юристов и титульной компании, регистрационные сборы, комиссии агентов.

-Стоимость процедуры проверки объекта недвижимости на финансовую и страховую чистоту составляет 0.5-1%, эти услуги проводит титульная компания, оплачивает покупатель.

-Стоимость регистрации права собственности 0.2-0.5%, оплачивает покупатель.

-Юридические услуги составляют 1-2%, их оплачивает и покупатель и продавец совместно.

-В различных штатах существуют свои налоги на продажу недвижимости, размер 0.1-2%, их оплачивает продавец.

-Услуги брокера – 6%, оплачивает продавец.

Суммарные расходы на покупку недвижимости составят от 7.5% до 10%, при этом значительную часть расходов оплачивает продавец, включая расходы в стоимость недвижимости.

Источник: http://btimes.ru/realty/pokupka-nedvizhimosti-v-ssha-osobennosti-provedeniya-sdelok

Ссылка на основную публикацию